上海二手房8月成交数据出炉，量价齐跌，成交同比降4成

新政之下，上海二手房市场开始降温。

据上海中原地产监测，继7月份成交量环比下降15%后，8月份二手房成交量环比降幅扩大至24.3%，成交套数从7月的2.4万套跌至1.8万套，同比更是下挫39.5%。

“这是今年以来最大幅度的下跌。1.8万套的成交量，已跌至疫情前的月均成交水平。自7月份起成交量连续2个月下跌，也预示着持续大半年的楼市狂欢基本结束。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示。

成交量大幅下降的背后，是不少购房者的弃购。

自8月6日起，上海多家银行执行二手房贷款的“三价就低”新规后，不少购房者的首付比例大幅提升。

有购房者向记者表示，其看上的一套位于浦东新区航头镇的动迁房，合同价在460万元，而中介反馈的涉税评估价仅为227.3397万元，约为合同价4.9折。

“三价就低”原则下，该购房者原本预计的298万元贷款额度大幅缩水至147万元，其首付也从原本的161万元提高至318万元，首付比例近7成。

上涨的首付压力下，除了部分能凑齐的情况外，还有许多购房者选择了弃购。

“我们有个客户实在凑不足钱，房东也比较好说话，最终和平解约了，”链家某门店中介向记者表示，“旁边门店的客户选择直接解约，定金也不要了。”

有已经交了首付但贷款额度受到挤压的购房者就表示，“如果我只付了定金，没有付首付的话，我会选择损失10万定金，直接止步交易。”

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，当前二手房的贷款政策，对于支付能力不强的买家形成了相当大的打击，如果没有好的选项，不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

在当前环境下，有中介向买家提供了部分保护措施，协助买卖双方签订补充协议，“如果到时候贷款影响了很多，补不上钱，双方就和平解约。”

但目前来看，这一补救措施效果较为有限。据上海链家的数据，8月份带看量环比下降5%，已连续3个月出现环比下跌，预示着成交量增长缺乏动力；同时，新增客户量环比有所增长，说明观望氛围持续。

不只是成交量的下滑，二手房的价格也出现了较为明显的松动。

同策好房提供的数据显示，8月2日-29日的四周内，成交均价分别为39119元/平方米、38586元/平方米、38051元/平方米、37201元/平方米，整体呈下行态势。

另据上海链家研究院，8月份的成交均价绝对值为3.8万元/平方米，是今年以来首次明显的下降，环比下降8%，同比下降5%。这一成交均价已跌至2019年的月均成交水平。

“这也是本轮调整的特点。以往调控政策对二手房价格端的影响更偏向于细水长流，主要是通过影响成交量进而传导到对价格的影响。而此次对价格端的影响却是立竿见影，成交量萎缩的同时，价格也出现明显的下滑，一朝跌回涨价前。”杨雨蕾表示。

有长期关注二手房市场的购房者发现，其朋友圈的中介近期发出的房源都有明显降价，“至少是比最高点低了”。

8月下旬，有中介向其发来一套二手房，位于上海浦东陆家嘴附近某90年代小区，逾40平、总价近350万元，彼时该套房源已降价了约22万元。“业主急卖，之前成交很多在9万元，这套8万以下都有可能”，中介向该购房者表示。

记者从浦东另一板块的中介处了解到，在二手房核验价新规的出台之后，不少房子了议价空间，“二三十万向下议也是可能的。”

这一向下的态势或有望持续。

“作为房东，客源减少后，对于价格的坚持度也会逐步下降。尤其是一些总价7、8百万以上的房源，看房人数明显减少，如果房东急于出售的话，不排除价格率先出现松动的可能。”卢文曦认为。

另外，从二手房挂牌量来看，中原地产数据显示，7月后，每周新增挂牌量均有所减少，8月则进一步收缩。

“今年周度新增高峰大约在1.2万套左右，大部分时间在1.1万套左右震荡，但进入7月后出现下坠，8月则跌勉强站上8千套，下跌的趋势已经明朗。”卢文曦分析，挂牌相当于新房供应，没有供应不可能有成交，“随着政策出台，市场预期也在发生转变，短期内也不可能有利好性政策。因此，二手房的‘金九’市场不必给予太多期望。”