上海今年首批宅地上市，土地出让政策微调

今天，上海土地市场推出上海今年第一批涉宅土地集中拍卖的公告。公告显示，一共有40幅土地将于4月集中出让，均为涉宅用地，总供应面积215.6公顷，总起拍价850.7亿元，保证金比例20％，触顶溢价率最低4.24％，最高10％。

上海首批宅地中，包含两幅租赁用地，从地块分布来看，以松江、青浦、嘉定等传统交易大户为主。这些区需求大，需要投入大量土地进行补充。比如松江、青浦都有5幅地块入市，近期关注度较高的临港地区，此次供应了8幅土地。

市区地块一直是土地拍卖中的焦点。值得注意的是，这批土地中有徐汇区斜土街道xh128D-06地块、普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块等，最高限价达到47.5亿和68.8亿元。此外，闵行紫竹区域地块和青浦徐泾地块也是市场关注热点。

从整体来看，今年首批宅地低起拍价地块还是较多的，差不多占到一半，据悉今年首批涉宅土地土拍最高限价不到20亿的有21幅，这对于资金预算不多的房企而言是利好。

在此次发布的土地出让具体要求文件中，有关部门进一步修改了出让政策。

本次首先做出调整的是“评标办法”，部分地块不再采取“135分制”而改用“商务标（70分）+技术标（30分）的100分制”。其中，商务标分为经济实力（20分）、技术资质（10分）、项目经验（10分）和出让要求影响度（20分）；技术标分为总体设计（10分）、建筑设计（10分）和商务展示（10分）。该调整主要在于新增了“出让要求影响度”和更加详细的“技术指标”要求上。业内分析人士表示，该指标将更加重视中标者“能做出什么结果”，而不仅仅关注中标企业的目前实力。

本次政策对于“随机值”的处理也进行了优化。进入“一次书面报价”阶段后，若出现相同报价触发“随机值”，政策调整为所有竞拍人均可修改其报价，不再按照之前的规则仅由“相同出价中的后者修改报价”。这条竞价政策的改变，直接增加了其余报价人在出现相同报价后的参与度，更加降低了利用相同报价进行报价操纵的可能性，使公平性得到了更大的保证。

中原地产有关分析人士表示，今年首批宅地区域分布合理，投放精准，供应量较大的地区几乎都是目前比较热点的区域，此次增加土地投放有助于稳定市场预期和供求平衡。从起拍价来看，上海土地一直受到房企的欢迎，或许考虑到今年很多房企面临资金压力，此次总价不高的地块不少，对中小房企相对友好。