上海商业地产蓄势修复 2023年市场需求回暖趋势可期

1月10日，仲量联行发布《2022年第四季度上海房地产市场回顾与展望》。数据显示，2022年第四季度，上海商业地产市场蓄势修复。仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示：“上海正在迎接走出本轮疫情的曙光，预计正常的生产生活秩序将逐步恢复，为接下来市场信心与商业活动的恢复奠定基础。”

甲级办公楼

在疫情的持续影响下，上海办公楼市场放缓，四季度净吸纳量录得9.5万平方米，2022年全年共计录得52.4万平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策，维持观望态度。中央商务区全年净吸纳量录得1.7万平方米，非中央商务区吸纳量录得50.7万平方米。

展望2023年，办公楼市场将蓄势复苏，二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中，财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长，其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地，为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长，刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业（如新能源汽车产业链、生命科学等）在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。

产业园区

四季度上海产业园区净吸纳量录得4.8万平方米，2022年全年共计录得26.9万平方米。大部分租户仍保持较为谨慎的租赁策略，加之近期疫情影响，致使其决策周期延长。新能源汽车等战略性新兴产业持续活跃，继续引领上海产业园区市场的租赁需求。

新增供应方面，四季度共有五个项目竣工交付，总建筑面积录得29.1万平方米。较大的供应量使得上海产业园区整体空置率上升至12.6%。考虑到租户较为谨慎的态度以及近期疫情高发，业主预期有所调整，四季度整体租金小幅下降0.2%，基本维持在4.6元每平方米每天的水平。上海产业园区全年租金表现保持平稳，小幅上涨0.8%。

零售物业

受疫情影响，上海零售市场继续承压。全年来看，餐饮，时尚零售，儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓，部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。

仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外，价格具有竞争力的快餐和烘培品牌租赁需求也较为活跃。”

展望2023年，预计市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复，整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。随着疫情影响的逐渐消退，新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。

物流地产

2022年第四季度上海物流地产租赁活动保持稳定，净吸纳量录得10.2万平方米，全年上海物流地产净吸纳量为33.7万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市，交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比，2022年的新增供应分布在松江、青浦、奉贤和金山等多个子市场。

2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市，这些新增供应将分布于青浦、松江和金山等子市场。预计随着上海度过疫情高峰期，对物流地产的租赁需求也将出现复苏。

住宅市场

受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响，四季度住宅市场成交势头降温明显。2022年全年一手商品住宅共计成交1,027万平方米，较2021年全年总成交量下降4.0%。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“预计未来几个月住宅市场活动将放缓，但随着度过疫情感染高峰期，人们生活逐渐步入正轨，加上支持性政策的持续发力，住宅市场有望在2023年二季度和三季度稳步复苏。”

一手房限价有望延续小幅松动，短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌，并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。

长租公寓市场

2022年，上海集中式长租公寓市场总存量已达10.8万套，市场平均入住率达86.3%。预计2023年市场存量将达到18.9万套。随着更多优质长租公寓项目的加快入市，以及如健身区、阅览室、社交中心等配套设施的日益完善，上海长租公寓市场呈现出规模化、社区化和品质化的特点。

2022年，四支保租房公募REITs成功发行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验，也带动了长租公寓市场的投资活跃度。2022年，上海已完成近15笔大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型的更具多元化，预计2023年长租公寓市场的交易会更趋活跃。

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀表示，“这些利好政策将有望进一步带动长租公寓在2023年的租赁需求。未来，长租公寓对青年白领客群的粘性有望增强，并将吸引更多家庭租户、企业中高层人才等客群。”

投资市场

2022年全年上海投资市场共录得74宗交易，成交量约836.4亿元。办公物业依旧在成交资产类型中占据主导位置，成交金额占比为64.3%，成交宗数占比为50%。除办公以外，长租公寓受到了投资者的追捧，2022年全年大宗成交总数74宗中有15宗均为长租公寓，占比名列第二。除长租公寓外，产业园区、酒店、养老等另类资产均受到市场一定的关注。

仲量联行华东区资本市场部总监孙翎表示：“近期恢复房企上市公司再融资、允许私募设不动产私募投资基金以及加快扩大REITs范围等的政策消息不断利好房地产投资市场。随着防疫政策逐步放宽，出行限制的解除，以及过去几年中资产价格理性调整，投资者信心有望进一步回归，预计2023年上海投资市场或将迎来新一轮反弹。”