“洼地”变“高地”，新理念正一一落地

12月8日，黄浦乔家路北块685街坊房屋征收生效，第二轮征询签约比率达到99.72%，上海老城厢又一幅地块就此踏上焕新之路。

接近年关，上海旧改力度不减，从11月以来，虹口和黄浦有多个旧改地块征收签约破99%。截至上月底，中心城区成片二级旧里以下房屋改造达到80万平方米，占全年目标的114%，4万户居民告别拎马桶的日子。预计今年全年将完成90万平方米。

到明年，上海中心城区成片二级旧里以下房屋征收将全部完成。在改善民生的基础上，新的探索与理念正在一一落地，推动旧里“洼地”成为城市未来发展“高地”。

征收“神速”，保护“慢”且“细”

日前，由近20位资深专家组成的专家委员会集体开展了一次技术研讨，重点讨论旧改地块后续建设如何以历史风貌保护为前提，落实保护保留的设计施工技术。“这些技术是在多年实践基础上的总结和提炼，具有很强的指导意义，包括如何通过整体托换开发历史建筑的地下空间、怎样解决地铁上盖老房子的减震隔震、石库门的门头如何在修旧如故的基础上焕发新生、如何将数字技术应用于保护监管……这些技术措施最终目的都是把历史文脉保护落到最细处。”上海市旧改办工作专班负责人表示。

居民签约如火如荼，相比之下，地块里的历史风貌保护做得“慢”且“细”。虽然旧改流程有了变化，在房屋征收阶段，建筑专家团队就提前介入进行甄别和评估历史风貌，但是整个过程通常以“年”计算。

虹口17街坊从启动征收到交地不到一年，堪称“神速”，对待历史风貌却十分谨慎。去年年底，最后一位居民搬离之后，街坊被专业机构接管，小心看护。活跃在地块里的建筑专家，在不同建筑外墙用不同颜色标记，以代表不同的保护等级。无独有偶，经过3个月应急抢险保护，乔家路地块里的珍贵文物“书隐楼”要比过去稳固许多，匠人们还把脱落的老构件全部归整并一一编号，等待未来的全面修缮。

但这些还不够，旧改地块将会成为历史文化保护融入城乡建设的范本。上述负责人表示，分类科学、措施得当的设计施工技术不仅仅会在旧改地块中落地，而且可以推广运用到更广泛的城市建设当中。“这些技术解决的是老建筑改造再利用的共性问题，只有解决了这些问题，才能实现城市功能的完善，让老建筑真正和现代生活融为一体，成为彰显上海城市特色的金字招牌”。

旧改地块普遍与风貌区交叠。除了专业保护技术，还需长远规划才能让地块价值充分彰显，延续城市记忆。今年8月，虹口17街坊项目公司启动股权转让，成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块。经现场公证，加权汇总规划实施方案评审得分和竞价得分，确定招商蛇口下属公司为股转合作企业。

“这家企业的报价不是最贵的，但它提供了最好的开发方案，在专家评审中的得分排名第一。”一位工作人员透露，17街坊的开发方向，是最大程度保留文脉，留存石库门肌理，并注入现代使用功能。

围绕“好人家、好作品、好价格”，上海还会有更多旧改地块以开放的态度引导市场力量积极参与，让最专业的人来做专业的事。

零星地块和“毛地”攻坚有方

黄浦区44街坊（零星地块）从启动征收到征收生效，只花了4个月时间。作为上海首批试点改造的零星地块，静安宝昌路521弄在一个半小时内，居民征询签约率就达到100%。随着旧改机制不断创新，零星地块征收有望提速。

相比成片地块，零星地块和“毛地”都算是旧改“老大难”。前者占地面积小，无论是房屋征收还是资金平衡都有很大难度。“毛地”是上世纪旧改制度的产物，政府按土地现状出让，开发商承担拆迁补偿安置费用，曾有力推动旧改进程，但因为资金、收益、市场预期等因素，开发商无力动迁，导致一些“毛地”被常年搁置。

记者从市旧改办获悉，上海今年已经进入零星地块攻坚战，将采用“三分法”进行改造。对已启动征收的零星地块，保持政策连续性，继续按原计划和方式实施征收改造；对规划明确为教育、医疗、卫生、养老、社区配套服务等公建配套设施以及绿化、市政、道路用地性质的零星地块，按规划实施征收改造；对其他零星地块，探索实施以“留房留人”为主的旧住房更新改造方式，这方面，春阳里、承兴里都有探索经验。

截至去年底，上海中心城区共有零星地块148个，涉及二级旧里以下房屋约48.4万平方米、居民1.7万户。截至今年10月底，上海已完成零星二级旧里以下房屋改造3.2万平方米。剩余45.2万平方米涉及1.58万户居民，计划将在“十四五”期间完成改造，并力争提前。

针对“毛地”的处置方案和改造计划也已经明确。目前，上海黄浦、虹口、杨浦3个区还剩余9幅“毛地”未启动改造，共涉及二级旧里12余万平方米、0.7万户居民。到今年年底前，上海计划启动杨浦区146街坊等4个“毛地”地块改造，涉及8万平方米、0.4万户。包括虹口区185街坊在内的其余地块将在明年初启动改造处置。

目前，仍有许多征收工作人员活跃在一线。随着成片旧改进入收官阶段，征收工作也将告一段落。记者了解到，到明年上海剩余成片二级旧里以下房屋约20万平方米，涉及居民1.1万户，预计在明年5月底前全面启动。