上海：“向空中要土地”激活经济

上海地铁1号线莲花路站和公交枢纽场地设施升级改造日前竣工，正式投入使用。与此同时，莲花路地铁站TOD（以公共交通为导向的开发)上盖综合体正在进行改造，建成后将在地铁上盖空间的“硬容器”中融入艺术、创意、体验等“软内容”。据相关部门透露，“十四五”时期，全市轨道交通沿线将新增8个大型地铁上盖项目，注重软要素的叠加，激活经济活力的同时，助力全面提升软实力。

寸土寸金的上海，如何集约利用土地是城市可持续发展的关键。上海市“十四五”规划纲要中提及：要强化TOD模式，充分发挥区域重要交通廊道对市域城镇空间布局的引导作用，以轨道交通站点为中心，通过立体式高密度开发，提升站点周边功能和环境，释放土地价值，形成轨交建设与地区发展相互促进的良性循环。

以申通地铁集团为例，近年来，与相关部门、企业等联手以TOD模式为主导，开始在地铁枢纽上部“加盖”，进行综合开发利用。

上盖载体激活“上盖经济”

经过近年快速发展，中心城区可供大片开发的土地资源十分有限。于是，“向空中要土地”成了最现实的选择——充分利用区域内轨道交通站点的上方空间，建造较大体量的高品质建筑用于发展商业、商务。每一个上盖载体，就能激活一方“上盖经济”。

在上海市城乡建设和交通发展研究院交通所副所长邵丹看来，TOD模式是上海“十四五”时期推进公交优先战略，助力城市低碳发展转型的重要抓手。一方面，通过TOD开发打造复合紧凑的城市空间，实现高效可靠的公交出行和多元便利的生活服务深度融合，引导市民出行方式的结构化转变。另一方面，TOD开发有利于捕捉轨道建设带来的外部经济效益，并反哺轨道交通运营维护。

例如，位于吴中路的上海万象城，总体量53万平方米，是申通地铁集团实施的首个地铁上盖开发项目，已形成包含顶级购物中心、甲级写字楼集群、酒店和博物馆等业态于一体的城市综合体。截至目前，该项目入驻企业超过120家，包括10家公司的全国总部、15家跨国公司的华东区域总部。

当下，地铁上盖载体不再只是“换乘王”，更为人们创设出了生活娱乐工作的全新场域。在业内人士看来，TOD模式的初衷是土地集约利用，本质在于依托高度网络化的多模式公共交通系统，创造多功能的短距离生活圈，减少人们摄取足够信息、商品、服务和协助的成本，实现更美好的社区生活和可持续的城市发展。

说到底，就是为了助力一方区域对各类软要素的集纳吸引，提升区域软实力。以目前比较成熟的轨交上盖项目凯德星贸、天空之城等为例，就为城市节约开发用地超过100万平方米。空中连廊、室内花园、穹顶天幕、公共阳台……地铁上盖载体的建设中，这些建筑新亮点不仅营造出都市绿洲的透气感，还大幅提升了区域的品质能级。

难以估量的聚合效应，享受多赢成果

TOD不仅成了解决城市有限空间的科学模式，更有着难以估量的聚合效应。申通地铁集团董事长俞光耀表示，在理想状态下，借由上盖开发，政府、社会和企业，可享受多赢的成果。

现实中，不少开发项目都以属地化方式推进，充分调动镇、街道的积极性。不少区正结合最新政策完善实施细则和配套措施，推出一揽子政策，鼓励创新型、高品质上盖式楼宇群项目建设。这不仅是开发模式上的聚合，更是一种共建共治共享的聚合。

“去年，上海出台相关文件促进轨道交通站点综合开发，对既有综合开发利用模式进行了优化，也在多方面明确了新的鼓励政策和要求，将有利于加速推进轨道交通与城市的融合及可持续发展。”邵丹分析。比如，此前开工的轨道交通崇明线将发挥轨道交通TOD功能，促进崇明区与上海中心城区聚合发展，助力崇明建设“世界级生态岛”。